"더 쉽고 빠르게"⋯정비사업 곳곳서 속도 낸다

[아이뉴스24 이수현 기자] 주택 공급 부족 우려가 커지면서 지자체와 정부가 차례로 정비사업 활성화에 나서고 있다. 용적률 규제를 완화하거나 절차를 간소화하는 등 지원안이 시행됐거나 시행을 앞둔 가운데 전문가들은 긍정적 평가와 함께 사업성 개선을 위한 방안이 필요하다는 의견을 내놨다.

19일 업계에 따르면 서울시는 이날부터 소규모 건축물 용적률을 한시적으로 완화했다. 대상 주택은 △건축법에 따른 건축허가·신고 △빈집 및 소규모 주택정비법에 따른 소규모재건축(부지 1만㎡ 미만), 소규모재개발(부지 5000㎡ 미만), 자율주택정비(36가구 미만) 사업이다.

이들 주택 중 제2종지역은 기존 200%에서 250%로, 제3중지역은 250%에서 300%로 3년간 용적률이 완화된다. 타 법령에 따라 용적률 완화를 중복 적용할 경우에는 도시·건축공동위원회가 기반시설 적정성 등을 검토한 뒤 국토계획법 시행령에서 정한 용적률의 120% 한도까지 적용할 수 있다.

이번 규제 완화로 소규모 정비사업 용적률이 완화되면서 과거 속도를 내지 못했던 사업도 다시 힘을 받을 전망이다. 서울시에 따르면 지난 3월 말 기준 서울 내 소규모 재건축 사업장은 총 70곳이다. 사업추진단계별로 조합설립인가를 받은 현장이 29곳, 사업시행인가를 받은 현장이 17곳 건축심의 등을 마친 현장이 18곳, 착공한 현장이 6곳이다.

이처럼 속도를 내지 못하는 정비사업을 지원하기 위한 방안이 수년 전부터 이어지고 있다. 높아진 공사비에 정비사업이 지지부진하자 주택 공급이 감소했고 기존 주택가격 상승의 원인이 됐기 때문이다.

주택 수요가 많고 공급 물량 대다수를 정비사업에 의존하는 서울의 경우 주택 공급 부족 문제가 더 심각했다. 통계청 주택총조사 결과에 따르면 2023년 기준 지은 지 30년 이상 된 주택은 82만267호로 전체 주택 315만5331호의 25.99%를 차지했다. 5년 전인 2018년 17.58%였던 30년 이상 주택 비중은 △2019년 18.65% △2020년 19.51% △2021년 21.18% △2022년 23.55%로 매년 커졌다.

노후주택이 많아지면서 서울시뿐 아니라 국토교통부(국토부)와 국회에서도 사업 속도를 높이기 위한 방안을 내놨다. 지난해에는 정비사업 절차를 간소화하는 도시정비법 개정안(정비사업 패스트트랙)이 국회를 통과했다. 기존 복잡한 사업 절차를 간소화해 사업 기간을 줄이고 주민 동의율을 더 쉽게 모으기 위해서다. 또한 국토부는 지난 2월 정비사업 패스트트랙 본격화를 위한 세부규정 마련을 마련하며 대비에 나섰다.

이에 6월 4일부터는 안전진단이 재건축진단으로 바뀌고 통과 시점도 사업시행계획인가 전으로 조정했다. 이전에는 안전진단을 통과하지 못하면 재건축을 할 수 없었지만 앞으로는 안전진단에서 떨어지더라도 재건축을 추진할 수 있게 된 것이다. 또한 지정된 정비구역과 추진위원회 조기 구성 당시 면적 차이가 10% 이상이면, 사업이 안정적으로 추진되도록 추진위원회 승인 등을 다시 받아야 한다.

동시에 정비계획 입안요청, 입안제안, 추진위원회 구성 동의 중 토지등소유자가 어느 하나에 동의하면 다른 동의도 한 것으로 간주된다. 조합총회 때는 현장총회 외 온라인 출석도 인정되고 대통령으로 정하는 복리시설의 재건축 조합설립 동의요건은 2분의 1에서 3분의 1로 완화된다.

"정비사업 지원 시도 긍정적…과제도 산더미"

부동산 업계는 정부와 지자체가 정비사업 활성화를 위해 나서는 점에 대해서 긍정적인 평가를 내놨다. 정비사업 속도가 빨라질 경우 물가 상승에 따른 공사비 부담이 일부 줄어들 수 있고 사업비 이자도 줄일 수 있다. 동시에 주택 공급 속도도 더 빨라질 수 있다.

그럼에도 여전히 치솟은 공사비에 따른 사업성 우려가 남아있는 등 과제가 많다는 의견도 다수다. 이에 사업 절차를 간소화하더라도 기존부터 사업성이 우수했던 현장만 그 수혜를 입을 수 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "오랜 시간이 소요되는 경우가 많았던 민간정비사업에 대해 공공이 최대한 지원하겠다는 것은 긍정적인 시도"라면서도 "여전히 민간 정비사업에서 발생하고 있는 문제가 다시 발생할 여지가 있는 만큼 제도 시행 이후 성과에 대해서 시간을 두고 지켜볼 필요가 있다"고 전했다.

안전진단을 폐지하는 대신 통과 시점을 뒤로 미룬 점도 변수로 남았다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "안전진단 통과 시점만 밀리면서 안전진단을 위해 필요한 시간과 비용 등 조합원 부담은 여전하다"라며 "조합이 설립됐는데 안전진단을 통과하지 못할 경우가 발생하면 현장에서 혼란이 발생할 수 있다"고 우려했다.

6월 3일 대통령 선거를 앞두고 선거에 나선 후보 모두 주택 공급을 주요 공약으로 내세우면서 이전 정부의 주택 공급 기조는 이어질 것으로 보인다. 다만 공급 방법에 대해서는 온도차가 있는 만큼 대선 결과에 따라 정비사업 시장 파장이 클 전망이다.

재건축초과이익환수제(재초환)가 대표적인 사례다. 재초환은 재건축을 통해 얻는 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과 금액의 최대 절반을 환수하는 제도다. 김문수 국민의힘 후보는 재초환 폐지를 공약으로 내세웠지만 국회 다수당인 더불어민주당에서는 재초환 폐지에 반대한다는 입장을 고수하고 있다.