"7월 수도권 대출한도 줄어도 주택시장 영향 적어"

[아이뉴스24 이수현 기자] 7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용돼 수도권 주택담보대출 한도가 3~5% 축소된다. 지방의 경우 지난해 적용된 2단계가 연말까지 유지된다. 전문가들은 이런 변화를 두고 수도권 외곽을 제외하면 시장에 미치는 영향이 미미한 수준에 그칠 것으로 전망했다.

금융위원회는 20일 오전 '가계부채 점검회의'를 개최하며 3단계 스트레스 DSR 시행 방안 논의 결과를 발표했다.

스트레스 DSR는 DSR를 계산할 때 실제 대출 금리에 가산 금리(스트레스 금리)를 더해 대출 한도를 줄이는 제도다. 지난해 9월 시행된 스트레스 DSR 2단계는 스트레스 금리를 수도권 주담대에 1.20%, 지방에 0.75% 적용했다. 7월 3단계부터는 수도권 스트레스 금리만 1.50%로 오른다.

이에 따라 소득 1억원 차주가 수도권에서 30년 만기 변동형 주담대(원리금균등상환, 대출금리 4.2% 기준)를 받을 경우 스트레스 DSR 미적용 시에는 6억8000만원 대출받을 수 있었지만 2단계에서는 5억9000만원으로 줄어든 바 있다. 3단계 시행 이후에는 2단계보다 1900만원(3%) 줄어든 5억7000만원으로 줄어들게 된다.

같은 차주가 5년간 고정금리후 6개월 주기로 금리가 변동되는 5년 혼합형 상품으로 대출받는 경우 한도는 3300만원(5%), 5년 주기로 금리가 변동되는 주기형 상품으로 대출받는 경우 한도는 1800만원(3%) 줄어든다.

한숨 돌린 지방 주택시장…시장 회복 가능성은 낮아

지방에는 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 올해 12월 말까지 적용할 예정이다. 연초 토지거래허가구역 해제 여파로 매수세가 몰린 서울 등 수도권과 달리 지방은 주택시장이 회복하지 못하고 있기 때문이다. 이에 부동산 업계에서도 지방 부동산 활성화를 위해 스트레스 DSR 확대 시행 유예를 지속적으로 요청해 왔다.

다만 업계에서는 지방 대출규제가 수도권 대비 낮은 수준이라고 해도 지방 부동산에 매수세가 몰리기는 힘들 것으로 내다보고 있다. 지방 부동산은 스트레스 DSR 확대 시행 이전에도 수요자 관심에서 멀었기 때문이다.

지방의 경우 미분양 주택이 쌓이면서 할인분양에 나서는 단지가 적지 않다. 그럼에도 미분양 물량 해소에는 어려움을 겪고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 말 기준 지방 미분양 주택은 5만2392가구로 1년 전 5만2987가구 대비 595가구만 줄었다. 미분양이 팔리지 않으면서 지방 준공 후 미분양 물량은 지난해 3월 9933가구에서 지난 3월 2만543가구로 2배 이상 늘었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "수요에 영향을 미치려면 그만큼 시장 참여자에게 혜택을 줘야 한다"면서 "미분양 주택을 사야겠다는 생각이 들 정도의 혜택이 아니라면 단기적으로는 시장수요에 영향이 미미할 것"이라고 진단했다.

송승현 도시와경제 대표 또한 "지방은 수요 기반이 약한 상태"라면서 "이번 발표로 투자 심리의 지역 간 이동을 유도할 수 있으나, 실질적 회복으로 이어지려면 지방의 기초수요 회복과 공급조정이 병행돼야 한다"고 제언했다.

수도권 외곽, 규제 직격탄…그 외 영향 미미

6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주담대에 대해서는 스트레스 DSR 2단계가 적용된다. 이에 대출 규제가 본격적으로 시행되는 6월 공급분까지 수도권 주택을 매수하려는 수요가 강할 것으로 전망된다.

지난해 스트레스 DSR 2단계 적용 당시에도 정부의 대출규제 기조와 맞물리며 직전까지 거래량이 큰 폭으로 늘어난 후 감소한 바 있다. 서울 부동산 정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 작년 7월 9226건으로 정점을 찍은 후 8월 6533건으로 줄었다. 이후 스트레스 DSR 2단계가 적용된 9월에는 3181건으로 전월 대비 절반 넘게 감소했다.

서울 부동산 시장은 지난 3월 토지거래허가구역 해제 여파로 거래량이 늘어난 후 관망세로 돌아섰다. 서울 부동산 정보광장 집계 기준 3월 1만25건을 기록한 서울 아파트 거래량은 4월 5024건(5월 20일 기준)으로 줄었다. 계약 신고 기간이 남은 만큼 4월 거래량이 더 늘어날 수 있지만 3월에는 미치지 못할 것으로 보인다.

그럼에도 서울 등 수요자가 선호하는 지역의 주택 매수세는 이어질 것으로 보인다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "서울 등 수도권 주요 지역은 단기적으로 심리가 위축될 수 있다"면서도 "기준금리 인하, 공급부족 우려 등의 영향에 따른 집값 상승 기대감이 반영돼 점진적 상승세가 유지될 것으로 보인다"고 진단했다.

문제는 스트레스 DSR 3단계가 적용되는 수도권 외곽 지역이다. 주택 매수심리가 강한 서울 인근 지역과 달리 주택시장이 회복하지 못했고 추가 대출 규제까지 적용되는 이중고에 놓여 있어서다.

한국부동산원이 조사한 5월 2주(12일 기준) 주간 아파트가격동향에 따르면 평택 아파트값은 올해에만 2.76% 하락했다. 또한 이천(-1.91%), 안성(-2.20%) 등도 아파트값 약세가 이어지고 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "경기도 외곽은 분양가 상승세가 이어지는 동시에 대출 규제가 적용돼 충격이 클 것으로 보인다"면서 "이들 지역에 아파트를 공급하는 사업자의 고민도 깊어질 수 있다"고 진단했다.