'코리빙' vs '기업형 임대주택'⋯승자는?

[아이뉴스24 이효정 기자] 서울에서 오피스텔을 매입해 '코리빙(Co-Living)'이나 '기업형 임대주택'으로 운영한다고 가정했을 때 두 사업모델의 표면적인 수익 규모는 비슷한 것으로 분석됐다. 하지만 코리빙으로 높은 수익률을 유지하기 위해서는 기업형 임대주택보다 약 40% 높은 임대료를 받아야 한다는 조건이 따라 붙는 것으로 나타났다.

따라서 높은 임대료를 지불해도 아깝지 않을만큼 다양한 주거 서비스를 제공한다면 코리빙이 기업형 임대주택을 대체할 새로운 사업모델이 될 수 있다는 분석이다.

알스퀘어는 '2025 서울 코리빙 리포트 Part 2' 리포트를 통해 서울 마포구의 오피스텔을 매입해 코리빙과 기업형 임대주택(Multifamily) 방식으로 각각 운영한다고 가정했을 때 수익률과 사업 구조 비교 결과를 2일 공개했다. 코리빙은 개인 공간과 별개로 주방, 코워킹 스페이스, 헬스장, 도서관 등 다양한 공용 공간을 제공하는 새로운 공유주택 형태다. 비교적 규모가 작은 단독주택 등을 활용하는 '셰어 하우스(Share House)'와는 다르다.

코리빙과 기업형 임대주택의 두 모델은 오피스텔 매입·운영 후 연간 영업이익이 약 19억8000만원에서 19억9000만원, 당기순이익은 약 13억4000만원을 기록해 수익이 유사하게 나타났다.

이에 따른 소득수익률(NOI/Value)은 코리빙과 기업형 임대주택이 각각 3.98%, 3.96%였다. 자기자본수익률(CoC, 매각 차이 제외)은 3.43%로 두 모델이 같았다. 소득수익률은 연간 영업이익을 자산가치로 나눈 지표로 해당 자산이 얼마나 안정적으로 현금을 벌어들이는지 보여주는 핵심 지표다. 자기자본수익률은 투자자가 실제로 투입한 자기자본(Equity) 대비 연간 순이익으로 수익성과 투자 효율성을 동시에 판단하는 지표다.

다만 최규정 알스퀘어 리서치센터 연구원은 "표면적인 수익성은 유사하지만, 코리빙은 같은 수익률 달성을 위해 더 적은 객실 수로 더 높은 임대료를 받아야 한다는 구조적 차이를 안고 있었다"며 "이번 분석에서 코리빙이 같은 자기자본수익률를 유지하기 위해서는 기업형 임대주택 대비 약 40% 높은 임대료를 책정해야 하는 것으로 드러났다"고 밝혔다.

이 분석 결과를 얻는 과정에서 알스퀘어는 전제조건으로 두 사업모델의 보증금은 모두 1000만원으로 설정하고 평균 월 임대료는 코리빙이 21만500원(임대료 면제 기간 1개월 포함), 기업형 임대주택 15만원으로 설정했다.

최 연구원은 "실제로 최근 임대시장에서는 코리빙의 임대료가 비싼데도 입주율이 90%를 넘어가고 심지어 99% 달성한 사례도 나오고 있다"며 "입주자가 입지나 커뮤니티시설 등 개인이 얻을 수 있는 주거 서비스의 질에 따라서 임대료가 높아도 코리빙에 입주를 하는 경향이 나타난다"고 말했다.

또한 알스퀘어는 연면적 약 2000평, 지하 2층부터 지상 10층 규모의 오피스텔을 동일한 가격(매입가 500억원, 평당 2500만원)으로 가정했다. 코리빙은 1층과 각 층 일부에 공용 라운지와 회의실, 코워킹 스페이스, 헬스장 등 커뮤니티 시설을 조성하고 총 129실의 객실을 배치했다. 기업형 임대주택 시나리오는 동일한 오피스텔을 커뮤니티 시설 없이 최대한 객실로 채워 총 163실을 확보했다. 두 운영 모델 모두 자연공실률 3%를 반영하고, 기타 수익(가전·가구 렌탈, 주차 수익 등)을 포함했다.

코리빙 모델을 선택한다면 입주자들이 비싼 임대료를 부담해도 좋을만큼 질 높은 주거서비스를 제공해야 한다는 설명이다.

최 연구원은 "임대시장 분위기가 달라지고 있어 사업자들의 선택에 따라 임대 사업모델도 달라질 수 있다"며 "코리빙과 기업형 임대주택 두가지 사업모델에 대해 단순히 효율성만이 아니라 어떤 주거 서비스를 제공하느냐에 따라 입주자들이 충분히 가치가 있다고 판단하면 코리빙도 높은 임대료를 받으면서 공실도 줄일 수 있다"고 설명했다.