[이재명 시대] "부동산 규제 최소화"⋯'재초환'은요?

[아이뉴스24 이수현 기자] 지난 4일 이재명 대통령이 취임하면서 새 정부의 부동산 정책 방향에 시장의 관심이 커지고 있다. 공급확대 방안의 큰 그림이 제시된 가운데 재건축초과이익환수제(재초환) 등 시장에 남은 규제는 유지될 것이란 전망 속에 시장의 향배가 주목된다.

이재명 대통령은 후보 시절부터 주택공급 확대를 강조했다. 250만가구를 목표로 제시하며 용적률과 건폐율을 완화하거나 인·허가 절차를 단축하는 등 방향을 내놓기도 했다. 지난달 28일에는 한 라디오 인터뷰에서 "세금으로 집값 잡는 일을 하지 않겠다"면서 이전의 민주당 정부와는 결이 다른 접근법을 보여주려는 시도를 한다는 인상을 심어주기도 했다.

이 대통령의 공약은 사실 윤석열 정부에서도 추진했던 내용이다. 지난 정부는 안전진단을 재건축진단으로 바꾸는 등 도심 정비사업의 인·허가 규제를 완화했다. 동시에 서울시는 기존 35층이던 높이 규제를 없애며 재건축과 재개발사업의 추진여력을 개선시켰다.

다만 업계에서는 전 정부의 주택공급 실적이 계획 대비 기대에 미치지 못했다고 평가한다. 국토교통부에 따르면 지난해 주택 인·허가 실적은 총 42만8244호다. 2021년 54만5412호를 기록한 후 2022년 52만1791호, 2023년 42만8744호로 매년 감소했다. 러시아·우크라이나 전쟁으로 원자재 가격이 올랐고 경기침체 속에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려 확산, 지방 미분양 주택 증가 등이 원인으로 꼽힌다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "윤석열 정부 당시 민간 건설사는 PF부실 우려와 지방 미분양 증가에 공급 여력이 없었고 공공은 예산 등을 고려했을 때 공급할 수 있는 물량이 상당히 제한적이고 신규 택지를 개발하기에 시간이 부족했다"고 진단했다.

이에 새 정부에서 공급 정책은 도시 정비와 도심 고밀도 재건축, 신규 택지 개발 등의 방식을 따를 전망이다. 여야가 합의한 1기 신도시 정비사업을 추진하면서 지난해 선정했던 1기 신도시 선도지구와 함께 다른 지구 선정도 추가 진행될 전망이다.

문제는 시장에 남은 규제다. 건설업계는 지속적으로 규제 완화를 요청하고 있지만 얼마나 받아들여질지는 미지수다. 주택공급이 원활하게 진행될 수 있도록 규제를 정비하지 않을 경우 주택 공급물량은 제한적일 수밖에 없다는 점에서 관련 정책수립에 관심이 모아진다.

대표적 사례인 재초환의 경우 건설업계에서 지속적으로 폐지를 요청하는 규제다. 재초환은 재건축 조합원이 일정 수준 이상 개발 이익을 얻게 되면 해당 예상이익의 최대 절반을 환수함으로써 정비사업 추진 의지를 가로막는다는 지적을 받고 있으나, 여당인 민주당은 제도 존속 의견을 고수하는 중이다.

부동산 전문가들은 정비사업 활성화를 위해 재초환을 폐지해야 한다고 입 모았다. 도심 내 주택공급을 활성화하기 위해서는 정비사업 속도를 높여야 하고, 이를 위해선 재초환 규제 정비가 필요하다는 것이다.

한 부동산 전문가 A씨는 "정부에서 용적률 높이고 인센티브를 주더라도 사업이 마무리됐을 때 이익을 공공에서 절반까지 환수한다고 하면 정비사업 추진 의지가 꺾일 수 있다"고 설명했다.

다만 다른 부동산 전문가 B씨는 "새 정부가 재초환 폐지를 추진하더라도 여당이나 지지자들의 요구에 가로막힐 가능성이 높다"며 "이렇게 될 경우 도심내 주택공급은 활기를 띠기 어려울 것"이라고 예상했다.