한은 "집값 상승기대 관리 위해 LTV·DSR 강화해야"

[아이뉴스24 이수현 기자] 금리 인하 기에 주택가격 상승 기대심리를 막기 위해선 거시건전성 정책을 강화해야 한다는 진단이 나왔다.

15일 한국은행 경제연구원은 '주택가격 기대심리의 특징과 시사점' 보고서를 통해 이 같은 내용을 발표했다.

이재원 한은 경제연구원장 겸 수석이코노미스트·황인도 금융통화연구실장·김우석 조사역은 보고서에서 "통화정책 완화(금리 인하)는 주택가격 기대심리를 유의하게 자극하고, 특히 거시건전성 정책이 함께 완화된 국면에서는 자극 효과가 크게 확대되는 것으로 나타났다"면서 "통화정책이 완화되는 시기에 주택가격 기대심리 과열을 억제하기 위해선 거시건전성 정책과의 긴밀한 공조가 필수적임을 보여준다"고 했다.

한국부동산원에 따르면 6월 2주(9일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.03% 상승하며 보합세였던 전주 대비 상승 전환했다. 또한 서울 아파트값은 0.19%에서 0.26%로 상승폭이 커졌다.

보고서는 매달 한국은행이 추산하는 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)를 바탕으로 주택가격 기대심리의 특징과 파급 효과를 분석했다. CSI 지수는 지난 2월 99로 저점을 찍은 뒤 금리 인하 흐름을 타고 지난달 111까지 상승했다.

주택가격 기대심리는 높은 변동성과 강한 지속성을 동시에 지니고 있다. 기대심리는 짧은 기간에도 크게 변동할 수 있지만 형성된 방향은 장기간 유지됐다. 또한 주택가격 기대심리는 물가 기대심리와 달리 실제 주택가격 변동에 선행했다. 그중에서도 8개월 후 주택가격 상승률과 가장 높은 상관관계를 가졌다.

연구진은 주택가격 기대심리가 실제 주택가격과 가계부채에 미치는 영향을 정량적으로 평가하기 위해 집값이 상승했던 2020년 5월부터 2022년 5월까지 기대심리가 2020년 4월의 중립적 수준에서 유지되었을 경우를 가정한 반사실적 시나리오를 분석했다. 그 결과 2022년 5월 기준으로 실제보다 주택가격 상승폭은 실제(24%)의 절반 수준인 11%에 불과했다.

국내총생산(GDP) 대비 가계대출 비율 상승폭도 실제(7.6%포인트 상승)보다 적은 4.9%포인트로 추산됐다. 주택가격 기대심리가 실제 가격과 가계부채에 큰 영향을 끼친다는 의미다.

이에 따라 보고서는 주택가격 기대심리를 적절하게 관리하기 위해 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화 등 금융당국이 거시건전성 정책을 강화해야 한다는 의견을 내놨다.

연구진은 "과도한 주택가격의 상승과 그에 따른 가계대출의 증가는 소비의 제약 외에도 제한된 자원의 부동산 쏠림 현상을 심화시켜 중장기적 성장동력을 잠식할 수 있어 정책당국에서 기대심리를 안정적으로 관리할 필요가 있다"면서 "통화정책 운영 시에도 정책결정에 따른 기대심리의 변동이 여러 부문으로 파급될 수 있음을 고려할 필요가 있다"고 설명했다.

이어 "분석 결과 통화정책과 거시건전성 정책이 같은 방향으로 운영될 경우에는 기대심리가 크게 변동하며, 두 정책이 반대로 운영될 경우에는 서로 상쇄하는 효과로 인해 기대심리에 큰 변화가 없었다"면서 "금리 인하기에 주택시장 과열로 인한 금융불균형이 확대되지 않도록 하기 위해서는 거시건전성 정책을 보완적으로 강화하는 방향으로 운영해야 한다"고 덧붙였다.