"누구 말이 맞나"⋯정부, 주택공급 충분 vs 업계, 급감 불가피

[아이뉴스24 이수현 기자] 지난 3월 입주 물량이 충분하다던 정부 발표가 무색하게 민간 기관을 중심으로 하반기와 내년 입주 물량 감소를 우려하는 목소리가 쏟아지고 있다. 동시에 공급 감소에 따른 주택 가격 상승세가 당분간 이어질 수 있다는 의견까지 나온다.

한국건설산업연구원(건산연)은 지난 24일 '2025년 하반기 건설·부동산 시장 진단 및 내수경기 활성화 전략 세미나'에서 수도권 입주 물량이 올해 14만여 가구에서 내년 10만여 가구로 감소할 것으로 전망했다.

건산연이 근거로 든 자료는 지난 3월 한국부동산원과 부동산R114가 공동으로 조사한 '공동주택 입주예정물량 정보' 통계다. 부동산원 등에 따르면 올해 서울 입주 물량은 올해 4만6710가구에서 내년 2만4462가구로 2만가구 이상 줄어든다. 또한 경기(7만1472가구→6만1712가구)와 인천(2만1932가구→1만4909가구)도 내년 물량이 올해 대비 감소할 전망이다.

건산연에 앞서 하반기 입주 예상 물량 자료를 냈던 직방도 감소할 것으로 내다봤다. 직방에 따르면 하반기에는 수도권에서 5만2828가구, 지방 4만7495가구가 입주 예정이다. 수도권 입주 물량은 올해 상반기 6만322가구 대비 12% 줄어든 물량으로 최근 5년 사이 가장 적다.

입주 물량 감소는 주택 가격 상승을 이끄는 요인으로 작용한다. 주택을 구매하려는 수요자가 많은 상황에서 새로 시장에 나오는 물량이 줄어들면 당연한 귀결이다. 동시에 아파트 전월세 가격 또한 공급 부족 여파에 상승 전망이 우세해질 수밖에 없다.

직방은 "공급 부족에 대한 불안감이 이어지는 가운데 7월 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 전 '막차 수요'까지 유입되면서 서울 아파트값은 단기적으로 가파른 상승세를 보이고 있다"며 "이러한 흐름 속에서 하반기 입주 물량 감소는 전세시장뿐 아니라 매매시장에도 부담 요인으로 작용할 수 있다"고 밝혔다.

민간과 달리 정부는 올해와 내년 중 공급이 충분하다는 입장이다. 지난 3월 국토부는 입주 물량 감소를 우려하는 언론 보도에 대해 해명자료를 내고 "올해 서울에서 입주가 예정된 아파트는 4만7000호 규모로 통계 집계를 시작한 2005년 이후 네 번째로 많은 수준"이라고 강조했다.

이어 "올해부터 내년까지 입주 예정인 아파트 물량은 7만1000호로 지난 2년간 입주 물량을 상회할 전망"이라며 "2027년 이후에는 3기 신도시와 수도권 중소택지에서 연평균 4만7000호 이상 공공주택이 입주하고 민영주택 또한 본격적으로 입주를 개시하는 등 충분한 신축 아파트가 수도권에 공급될 예정"이라고 덧붙였다.

서울시 또한 3월 보도자료에서 "11월(8593호)과 12월(5213호)에 대단지 입주가 집중돼 있고 통상 2000가구 이상 대단지 입주는 입주시작 이후 6개월까지 주택시장에 영향을 미치는 점을 고려한다면 내년 상반기까지 전월세 시장 매물 물량의 안정적 공급이 이뤄질 것으로 보인다"고 강조했다.

11월과 12월 입주를 앞둔 단지는 동대문구 이문아이파크자이와 중랑구 리버센SKVIEW롯데캐슬, 서대문구 DMC가재울아이파크, 은평구 '새절역두산위브트레지움', 서초구 '래미안원페를라', 강남구 '청담르엘', '송파구 잠실르엘과 잠실래미안아이파크, 강동구 더샵강동센트럴시티 등이다. 이들 단지의 일반분양 물량은 1만1256가구에 달한다.

그럼에도 업계에서는 주택시장 안정을 위한 물량으로는 부족하다는 의견이 우세하다. 지난해 11월 입주한 '올림픽파크포레온'도 1만2000가구가 넘는 대단지였지만 강동구와 그 인근 지역을 제외하면 영향이 미미했다. 한국부동산원 기준 월 단위 서울 주택 전체 평균 전셋값도 1월 한 차례 보합세에 머물렀을 뿐 곧바로 상승세로 돌아왔다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "빌라 전세사기 여파로 빌라에 있던 전세 수요가 아파트로 넘어오고 있다"면서 "빌라는 전세 수요 대비 공급이 충분하더라도 아파트는 공급이 부족한 상황"이라고 진단했다.

2026년 이후 입주 물량은 더 늘어날 수 있지만 줄어드는 착공 물량이 변수다. 국토부에 따르면 지난 4월까지 전국 인허가 물량은 9만14가구, 착공은 5만9065가구다. 인허가는 극도로 부진했던 지난해 대비 23.9% 늘어나며 일부 반등했지만 착공은 지난해보다도 32.3% 줄었다. 건산연 분석에 따르면 올해 인허가 물량 대비 착공 비율은 65.6%로 지난 20년 평균치인 82.7%를 크게 밑돌고 있다. 인허가를 받아 사업추진을 적극 검토하는 물량은 늘어나고 있지만, 자금조달 여건이나 분양성공 가능성 등에 따라 실제 착공에 들어가는 현장은 적다는 의미다.

서울도 마찬가지다. 지난 4월까지 기록한 올해 서울 착공 물량은 8357가구로 지난해 동월 기록한 1만600가구보다도 32.3% 적다. 지난 3월 서울시는 "매달 공정관리를 통해 올해 3만3000호, 2026년 2만3000호, 2027년에 3만4000호가 차질 없이 착공될 수 있도록 총력을 다할 예정"이라고 강조했지만 4월까지 물량은 서울시 목표에도 미치지 못하고 있다.

하반기에는 정치적 불확실성이 해소되고 정부가 추가경정예산(추경) 등 적극적인 건설업계 지원에 나설 수 있다는 기대감 속 착공건수는 상반기 대비 늘어날 가능성을 배제할 수 없다. 다만 경기침체 장기화 속 건설업계 자금동원 능력이 크게 떨어진 상황에서 사업성이 입증된 프로젝트 이외에는 착공으로 이어지기 힘들 것이라는 우려도 함께 나온다.

박 위원은 "하반기 주택 사업 여건이 일부 개선돼 착공 물량이 늘어나더라도 건설사들의 상황이 악화한 상황에서 충분한 물량을 기대하기 어려울 것"이라고 전했다.