상계주공5단지 재건축 '재수' 끝 '속도전' [현장]

[아이뉴스24 이수현 기자] 서울 노원구 재건축 선두주자인 상계주공5단지의 사업추진 속도가 빨라질 전망이다. 정비계획 변경을 통해 임대주택이 기존보다 3분의2 정도 줄어들면서 수익을 높일 수 있게 된 영향이다. GS건설과 시공 계약을 해지한 이후 한화 건설부문을 비롯해 시공사 참여 움직임도 본격화한 것으로 알려졌다.

15일 업계에 따르면 서울 노원구청은 지난 10일 상계주공5단지 재건축사업에 대한 정비계획 변경·지구단위계획 변경 및 지형도면을 고시했다.

이번 정비계획 변경으로 기존 153가구였던 임대주택은 55가구로 100가구 가까이 줄었다. 상한용적률이 220.94%에서 269.41%로 바뀌면서 임대주택 의무 연면적이 줄어든 영향이다.

임대주택 면적은 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 값의 절반이다. 상계주공5단지는 법적상한용적률 299.73%로 기존에는 연면적 3만1294.6㎡의 39.40%인 1만2330.07㎡를 임대주택으로 넣어야 했다. 하지만 상한용적률이 바뀌면서 임대주택 의무 연면적이 4744.26㎡로 줄었다.

이에 더해 임대주택에 대형 평형을 추가해 총 임대주택 가구수를 줄였다. 기존에는 공급면적 80.85㎡(전용면적 59.02㎡) 153가구였는데 정비계획 변경으로 공급면적 113.02㎡(전용면적 84.06㎡) 10가구와 공급면적 80.85㎡ 45가구로 수정됐다.

임대주택 가구가 줄어든 만큼 일반분양 가구수가 늘었다. 총 가구수는 996가구로 같지만 분양 가구수가 843가구에서 941가구로 증가했다. 기존 계획에서는 소유주 840가구를 빼면 일반분양 물량이 3가구에 불과했지만 이젠 101가구 일반분양을 할 수 있게 됐다. 일반분양 물량이 늘어난 만큼 조합의 수익이 늘어나며 사업성이 개선될 전망이다.

이번 정비계획 변경은 서울시가 '2030 도시·주거환경정비기본계획' 일환으로 추진한 '사업성 보정계수'가 결정적 역할을 했다. 사업성 보정계수가 적용되면서 사업성이 부족해 정비사업을 추진하기 어려운 단지는 추가 인센티브를 받아 공공기여 부담이 줄어든다.

예를 들어 상계주공5단지는 최대 보정계수인 2.0이 적용된다. 이 경우 인센티브가 최대치인 20%에서 40%로 확대된다. 이를 단지에 적용하면 기준용적률(190%)에 인센티브 40%포인트(p)를 더한 230%가 허용용적률이다. 기준용적률도 앞서 적용됐던 170%에서 190%로 상향된 데 더해 인센티브도 더 받으면서 사업 부담이 크게 줄었다.

일반분양 가구가 늘어나면서 상계주공5단지의 시공사 선정도 한결 수월해졌다. 입지가 우수하다는 평가가 많은 점도 사업추진에는 유리한 점이다. 지하철 4호선과 7호선이 가까운 노원구 핵심 입지에 도로 하나만 건너면 상수초와 신상중이 있어 자녀 통학이 편하다. 중계동 학원가와 가까운 점도 장점이다. 추정 비례율(개발이익률)은 62.17%로 여전히 낮지만 이전에 비해 사업성도 좋아진 만큼 시공사 선정 기대감이 커지고 있다.

조합은 앞서 시공사로 선정했던 GS건설과 조합원 분담금을 두고 갈등을 빚은 끝에 2023년 계약을 해지했다. 이에 올해 시공사 상반기부터 시공사 선정 절차를 다시 밟고 있다. 지난 4월 진행한 1차 입찰에는 응찰한 곳이 없었고 2차 입찰이 진행 중이다.

시공사 입찰 마감을 하루 앞둔 가운데 한화 건설부문이 입찰을 적극적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 한화 건설부문은 지난 1차 입찰 당시에도 현장설명회에 참석하며 관심을 드러냈고 두 번째 입찰 현장설명회에도 HL디앤아이한라와 두산건설과 함께 참석했다.

한화 건설부문은 마지막까지 사업 참여를 고민 중이다. 이에 지난달 26일에는 사업시행자인 한국자산신탁에 공문을 보내 입찰 마감일을 내달 5일로 연장해달라고 요청하기도 했다.

공문에서 한화 건설부문은 "시공사 선정 입찰 준비와 관련해 귀 사(한국자산신탁)에 질의한 후 회신 받은 답변 내용을 충분히 검토, 반영해 입찰제안서를 준비하고 있다"면서 "마지막 질의 답변 내용까지 반영해 제안서를 작성함에 따라 물량내역서 작성 등 제안서 작성에 추가 준비 기간이 필요하다"고 이유를 설명했다.

이에 따라 입찰 마감기한도 다음달로 연기됐다. 한국자산신탁 관계자는 "시행 규정과 운영 규정, 입찰 지침서에 의거해 소유자 대표기구인 정비사업위원회와 논의한 결과 입찰기간을 입찰 마감기한을 연장하기로 결정했다"면서 "입찰 마감일이 연장된 공고가 나갈 예정"이라고 설명했다.