"LTV 줄이고 공급대책 냈는데⋯"강남엔 '찻잔 속 태풍'" [현장]

[아이뉴스24 이효정 기자] "9·7 대책으로 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 줄어도 강남권은 집값이 높아 (6·27대책에서 정해진) 주택담보대출 6억원 한도보다 대출한도가 줄어드는 것은 아니니 이번 대출 규제로 인한 영향은 적을 것으로 보입니다."

8일 오전 방문한 서울 강남구 대치동의 A 부동산 중개업소 관계자의 말이다. 이재명 정부의 9·7 주택 공급 대책에 강남권 등 규제지역의 대출 규제도 발표됐지만 강남권 재건축 단지는 크게 동요되지 않는 분위기다.

정부는 지난 7일 관계부처 합동으로 부동산 관계장관회의를 개최하고 내년부터 오는 2030년까지 5년간 매년 27만가구씩 착공해 총 135만가구를 공급하는 내용을 담은 '주택공급 확대 방안'을 발표했다. 동시에 금융위원회는 대책의 후속조치 이행을 위한 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최, 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 규제지역의 LTV를 50%에서 40%를 강화하고 수도권과 규제지역 내에서 1주택자의 전세대출을 2억원 한도로 제한하는 방안을 내놨다.

주택시장에서는 6·27대책(가계부채 관리 방안)으로 주택담보대출 한도를 6억원으로 선을 그어놓은 상태인데다 일대 지역 재건축 아파트 단지들의 가격이 30억~40억원대를 호가해 애초에 '현금 부자'만 진입이 가능하기 때문에 이번 추가 대책에 따른 타격은 적을 것이란 관측이다.

여느 부동산 대책처럼 발표 직후 불안한 주택 수요자들의 문의조차 없다는 게 현장 중개업소 관계자들의 설명이다. 학군수요 등으로 다른 지역의 주택을 전세주고 오는 세입자들로 인해 1주택자의 전세대출 2억원 한도가 다소 영향을 끼칠 수 있어도 당장 시장의 불안감을 야기시킬 정도는 아니란 얘기다.

B 부동산 중개업소 관계자는 "보통 대책이 나오면 관련 문의 전화가 오는데 이번에는 대책으로 인한 문의가 많이 오지는 않은 채 조용하다"고 말했다.

A 부동산 중개업소 관계자는 "6·27대책 이후 매수 문의 자체가 많이 반감된 상황이나, 은마아파트 등 일부 재건축 단지들은 집주인들이 호가를 높였다"며 "향후 강남권이나 마포·용산·성동구(마·용·성)을 대체할만한 입지에 주택이 공급될 수 있어야 선호지역들의 수요가 분산될 것"이라고 말했다.

다만 그는 "이번에 세금에 대한 규제보다는 세무조사 등과 같은 수단으로 이상거래를 예의주시한다는 내용이 포함돼 매수자들에게 시그널을 줄 수도 있을 것"이라고 예측했다. 이번 대책에는 20억원 이상의 고가주택의 신고가 거래, 법인자금의 유용 의심거래 집중 조사, 자금조달계획서 대출 유형 세분화와 같은 자금출처 및 세무조사 강화 내용이 포함됐다.

LTV 강화 여파 "서울·수도권 외곽 지역 타격"⋯양극화 부추겨

LTV 강화와 같은 대출 한도를 줄이는 '대출 허들' 강화는 현금 부자가 몰리는 선호지역에 타격을 주기 어려워 궁극적으로 주택시장의 양극화만 부추긴다는 지적이 제기된다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "6·27대책으로 주택담보대출이 6억원 상한으로 강화된 상태에서 LTV가 40%로 강화돼도 강남권은 일부 나홀로 아파트 등을 제외하고는 대체로 큰 영향이 없을 것으로 보인다"며 "이미 총부채상환비율(DTI)도 적용하고 있는 상황이라 1주택자의 전세대출 제한도 치명적인 영향을 주지 않을 것"라고 말했다.

김 소장은 "마포·용산·성동구의 가격도 많이 오른 상태여서 (주요 단지 등은) 이번 대책으로 인한 영향은 안 받을 것으로 보인다"며 "오히려 서울 외곽 또는 수도권 외곽지역의 영향이 더 클 것으로 보인다"고 지적했다.

대출 규제를 강화하면 당장 주택 수요를 억제할수는 있지만 결과적으로 자산 불평등을 초래한다는 분석도 이런 지적에 힘을 싣고 있다.

한국은행과 이화여대 석병훈 경제학과 교수가 공동 연구한 ‘저소득층 대상 정책금융 정책의 거시경제 효과 분석’ 보고서에 따르면 소득 상위 50% 가구의 LTV 한도를 70%에서 40%로 낮추면(저소득층 이자 감면 포함) 가계부채는 22.17% 급감하고 주택 자가보유율도 10% 가까이(9.93%) 줄었다. 불평등의 정도를 보여주는 주택자산 지니계수는 16.37% 치솟으며 불평등이 심화했다.