"분양가 얼마나 오르나"⋯조합-시공사 '동상이몽'

[아이뉴스24 이수현 기자] 서울과 인근 수도권을 중심으로 주택 가격 상승세가 이어지면서 일반 분양가를 사이에 둔 갈등도 커지고 있다. 더 높은 분양가를 원하는 조합과 합리적인 분양가를 고수하는 시공사 사이 입장차가 벌어지는 가운데 중도금 대출한도가 축소되며 향후 더 많은 갈등이 속출할 수 있다는 우려가 나온다.

28일 업계에 따르면 경기도 광명시 광명동 힐스테이트 광명 11(가칭)은 내달 초 입주자 모집공고를 내고 일반분양 652가구 대상 청약을 진행할 계획인 것으로 나타났다. 지난 9월 철산역 자이에 이어 광명시 철산동에서 분양하는 대단지다.

일반분양을 앞두고 조합과 시공사인 현대건설은 분양가를 두고 의견 조율을 진행했으나 쉽지 않았던 것으로 알려졌다. 분양가를 높여 수익을 늘리려는 조합과 안정적으로 분양을 끝내려는 시공사 사이 입장차가 벌어졌기 때문이다. 기존에 조합은 평(3.3㎡)당 4700만원 수준에 분양을 원했으나 결국 분양가는 약 4500만원으로 확정됐다.

조합은 4700만원 분양가도 문제 없다는 입장을 유지해 왔다고 한다. 직전에 분양했던 철산역 자이가 평당 분양가 4250만원에 분양했음에도 1·2순위 청약 결과 1만1880명이 접수한 것을 고려했을 때, 더 비싼 가격에 분양해도 충분히 수요가 몰릴 수 있다는 판단을 내린 것이다.

철산역 자이 이후에 분양했던 단지들도 높은 분양가로 시장에 나온 바 있다. 지난 14~16일 청약했던 힐스테이트 이수역센트럴의 경우 평당 6000만원이 넘는 가격에 분양해 전용 84㎡ 기준 분양가가 22억원을 넘어서기도 했다. 그럼에도 단지는 1·2순위 청약에 2만4832명이 몰리며 흥행했다.

높은 분양가가 책정된 단지가 최근 흥행했더라도 시공사로서는 추후 미분양 발생 가능성을 염두에 두지 않을 수 없는 입장인 것으로 전해진다. 건설경기 침체 속 미분양이 대거 발생할 경우 공사비 회수 등에 차질이 빚어질 수 있기 때문이다. 분양가 결정권은 사업을 주도하는 조합이 가지고 있지만 시공사 또한 적극적으로 목소리를 내고 있는 이유다.

현대건설은 지난 10일 조합에 보낸 공문에서 "조합에서 제시한 일반 분양가를 수용할 경우 미분양 발생으로 인한 과도한 분양촉진비 발생이 우려된다"며 이사회를 다시 개최해 일반 분양가를 다시 논의해달라고 요청했던 것으로 나타났다.

현대건설 관계자는 "분양가를 일정 수준 이상으로 높이면 분양 성적이 부진했을 경우 피해가 건설사에 돌아온다"면서 "억지로 분양가를 낮추는 것이 아닌 양측이 적정 공사비를 찾는 과정"이라고 설명했다.

'힐스테이트 광명 11'은 주택 가격이 상승하고 있는 광명시 자리해 비교적 쉽게 일반 분양가 협의가 마무리된 경우다. 주택 가격 상승을 기대하기 힘든 지방에서는 공사비 상승 속에서도 일반 분양가를 높이기 힘든 상황이다. 이에 갈등 끝에 조합과 시공사 사이 계약이 해지되는 사례도 속출하고 있다.

광주 광산구 신가동 재개발이 대표적인 사례다. 광주 첫 '아크로' 단지가 될 수 있었던 현장은 일반 분양가를 높이려는 조합과 낮추려는 시공사 사이 갈등을 풀지 못했다. 이에 사업은 2023년 철거가 끝난 후에도 집행부가 해임되는 등 혼란을 겪으며 지연되고 있다.

정부는 지난 10·15대책을 통해 규제지역 중도금 대출 담보인정비율(LTV)를 기존 60%에서 40%로 낮췄다. 이에 서울과 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)에서 분양하는 단지는 중도금 대출 한도가 줄었다.

분양가 상한제 적용 지역이 확대되지는 않았지만 중도금 대출을 충분히 받을 수 없게 되면서 현금을 보유한 수요자가 아니면 분양 후 입주가 어렵게 됐다. 이에 이에 따라 조합과 시공사 사이 일반 분양가를 둔 갈등이 더 속출할 수 있다는 의견도 나온다.

한 건설사 관계자는 "분양가 결정권은 시행자인 조합 등이 가지는 것이고 시공사로서는 의견을 제시하는 수준이지만 그로 인한 리스크를 무시할 수 없다"면서 "중도금 대출 한도 감소에 따라 청약 접수 건수가 낮아질 경우에 대비해 기존 대비 더 보수적으로 분양가를 산정할 수밖에 없다"고 말했다.