서울 집값 통제불능…강남 꺾이자 외곽 폭등

[아이뉴스24 나광국 기자] 정부의 잇단 부동산 규제에도 서울 아파트값 상승세가 다시 가팔라지고 있다. 강남권이 주춤한 사이 중저가 외곽지역으로 매수세가 옮겨붙으며 상승폭을 키우는 모습이다. 기준금리 인상에도 전셋값 상승과 공급부족 우려가 맞물려 당분간 오름세가 이어질 것이란 전망이 나온다.

29일 한국부동산원에 따르면 8월 넷째주(24일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주대비 0.29% 올랐다. 전주 0.22% 보다 상승폭이 0.07%포인트(p) 확대되며 2주연속 오름폭을 키웠다.

상승세를 이끈 곳은 강남권이 아닌 서울 외곽이었다. 중랑구가 0.56% 올라 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했고 성북·강북구가 각각 0.55%로 뒤를 이었다. 도봉·노원구도 각각 0.54%, 서대문구 0.53%, 강서구 0.50% 등 높은 상승률을 나타냈다.

반면 강남구는 0.11%, 서초구는 0.05% 떨어지며 나란히 3주 연속 하락했다. 송파구도 0.09% 상승에 그쳐 전주 0.10% 보다 오름폭이 줄었다. 강남권이 숨 고르기에 들어간 사이 상대적으로 가격 낮은 지역이 서울 전체 상승폭을 끌어올린 셈이다.

월간 통계에서도 이 같은 흐름이 확인된다. KB부동산 8월 전국 주택가격동향에 따르면 이달 10일 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 16억739만원으로 사상 처음 16억원을 넘어섰다. 서울 아파트 매매가격은 전월대비 1.14% 올라 지난달보다 상승폭이 0.09%p 확대됐다.

특히 중랑구가 2.25% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고 성북구 2.08%, 노원구 1.95%, 종로구 1.94%, 강서구 1.86%, 구로구 1.81% 등이 뒤를 이었다. 강북권 14개 자치구 아파트 평균 매매가격도 10억167만원을 기록하며 처음 10억원을 돌파했다.

외곽지역에서는 직전 거래가격을 크게 웃도는 신고가 거래도 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 집계를 보면 강북구 미아동 'SK북한산시티' 전용 84㎡는 지난 13일 9억2300만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 지난 1일 거래된 8억6500만원과 비교하면 열흘 남짓만에 5800만원 올랐다.

성북구 삼선동 '창경궁 롯데캐슬 시그니처' 전용 84㎡도 지난 14일 16억7790만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 지난 3월 거래가격인 13억3003만원과 비교하면 약 3억5000만원 뛰었다.

집값 상승 무게중심이 외곽으로 이동한 배경에는 대출·세제규제에 따른 수요재편이 자리잡고 있다는 분석이 나온다. 고가주택 자금조달과 보유부담이 커지면서 상대적으로 가격이 낮고 실수요자 접근이 가능한 지역으로 매수세가 이동했다는 뜻이다.

매수심리도 강북권이 상대적으로 강하다. KB부동산 강북권 매수우위지수는 87.3으로 강남권 71.5보다 15.8포인트 높았다. 두 지역 모두 기준선 100을 밑돌아 매수자보다 매도자가 많은 상황이지만 강북권 매수세가 강남권보다 상대적으로 활발하다는 의미다.

다만 한국은행의 추가 금리인상은 최근 상승세를 주도하는 외곽지역 변수가 될 전망이다. 한은 금융통화위원회는 지난 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%p 올렸다. 지난달에 이어 두 달 연속 인상이다.

특히 중저가지역은 고가주택보다 주택구입 과정에서 대출을 활용하는 비중이 높아 금리상승에 상대적으로 민감할 수 있다. 법원 등기정보광장 지난달 집합건물 대출지수를 보면 은평구 60.2%, 금천구 60.1%, 도봉구 57.8%, 구로구 57.1%, 강북구 54.6% 등으로 서울 평균 50.5%를 웃돌았다. 반면 강남구는 32.5%, 서초구 36.7%, 송파구 36.0%에 그쳤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "누적된 금리 인상은 대출 의존도가 높은 중저가 주택 수요의 구매력을 제한하고 거래량과 가격 상승 속도를 낮추는 요인이 될 것"이라고 전망했다.

금리 인상만으로 서울 집값이 곧바로 하락 전환하기는 어렵다는 관측도 나온다. 전·월세 가격 상승과 공급 부족 우려 등 상승 요인이 여전해서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이미 DSR과 대출규제로 수요를 상당 부분 억제한 만큼 이번 금리 인상만으로 집값이 잡힐 것으로 기대하기는 어렵다"고 말했다.