[이진우의 R머니]그린벨트 정책의 딜레마

문재인 정부의 주거복지로드맵이 지난달 29일 발표됐다. 2015년 이후 대규모 택지 지정이 거의 없었던 터라 이번 정책이 실효성을 잘 발휘해서 진짜 진정한 내 집 마련을 꿈꾸는 국민들의 주거복지 로드맵을 그려 주길 기대한다.

현재 정부의 주거복지 로드맵은 공공임대 65만호 공급과 소형 임대주택 확대 등 100만호 주택 공급에 방점을 찍고 있다.

1980년 제정된 '택지개발촉진법'에 의거해 그간 택지개발예정지구지정 후 대규모 민간 및 공공임대주택 등을 공급해 온 정부였지만 2014년 9.1 대책 이후 '택지개발촉진법 폐지', '2017년까지 LH의 대규모 공공택지 지정 중단', '중소형 택지로 개발 전환' 등의 정책을 펼쳐왔다.

그렇다면 이 같이 대규모 택지 지정이 중단된 상태에서 대규모 공공임대 주택 공급을 가능하게 만든 비결이 무엇일까?

정부 정책에 의한 가장 저렴하고, 쉽게 공급할 수 있는 방법은 바로 그린벨트 해제다. 현재 정부는 신규 공공택지 지역으로 약 40군데를 지정할 계획으로, 우선 남양주 진접, 구리 갈매 지구, 성남 복정지구 등 9개 지역을 예정지로 발표했다. 이후 벌써부터 토지 소유자들과의 보상가 갈등과 환경론자들의 반발이 거세다.

대한민국 역대 정권들의 주택 정책 중 대규모 임대주택 공급에는 여지없이 그린벨트 해제 카드가 등장했다. 2000년 김대중 대통령 재임 당시부터 시작해 정권이 바뀌고 집권 정당이 바뀜에도 불구하고 최적의 카드로 활용되고 있는 그린벨트 또는 개발제한구역이 무엇인지 정확하게 짚어보자.

그린벨트는 '도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전해 도시민의 건전한 생활환경을 확보하고자 도시의 개발을 제한한 벨트 모양의 지역'을 말하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 이를 '개발제한구역'이라고 표기하고 있다.

영국에서 유래한 그린벨트는 1971년 우리나라에 처음 도입됐다. 이후 1977년까지 6년간 지정된 그린벨트 지역의 면적은 약5천397㎢로 전 국토 면적의 5.4%를 차지했다. 그런데 그런 그린벨트가 정부정책, 정부의 정책 산업인 주택정책과 맞물려 특리 임대 주택 건설을 위한 편리한 지역으로 탈바꿈돼 중구난방으로 관리됐다.

그린벨트가 본격적으로 정부 정책에 따라 해제되기 시작한 것은 2000년대 김대중 정부 당시로 그린벨트 정책의 근간인 보전 정책이 변화됐다. 뒤를 이은 노무현 정부때는 동일한 목적으로 5년간 654km², 이명박 정부는 약 88㎢, 박근혜 정부는 약14㎢(2016년 기준)이 해제돼 처음 지정 면적인 5천397㎢ 중 1천543㎢가 해제돼 이제는 3천854만㎢이 지정돼 있다.

현행법상 토제강제 수용권은 오직 '공공필요에 의한 또 정당한 보상을 지급해야 한다'는 전제하에 집행 가능하다. 문제는 정당한 보상가와 현실과의 괴리에서 온다고 볼 수있다. 물론 환경론자의 '환경보존론'도 극복해야 할 중요한 문제이다.

시장에서는 그린벨트와 개발제한구역이 동일 개념으로 혼용되고 있다. 현재 그린벨트는 7대 대도시권인 수도권, 부산권(부산, 김해, 양산), 대구권(대구시, 경북 경산), 광주권(광주, 전남 나주시), 대전권(대전, 공주, 계룡, 금산, 연기, 옥천, 청원), 울산권(울산시), 마창진권(마산, 창원, 진해)에 지정돼 있다.

또 개발제한구역 내 토지는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 용도지역에 의한 건축 제한을 받지 않고 '개발제한구역특별법'에 의한 행위제한(건축제한 포함)을 적용 받는다. 따라서 건축이나 개발이 원칙적으로 전면 규제되고 예외적인 경우에 한해 허용되고 있다. 바로 '보존과 개발'의 괴리가 가장 큰 정책이 바로 공공주택 공급을 위한 그린벨트 해제인 것이다.

◇ 글쓴이 이진우 ㈜오비스트 대표이사는 건국대학교 부동산대학원 겸임교수를 역임했으며, 현재 부동산전문가사업단 사업단장, 랜드프로 토지 전임교수, 부동산머니쇼 전문가 MC로 활동 중인 부동산전문가다.