'소규모 정비사업' 공공성↑…GS건설, 자이S&D 큰그림 그렸다

[아이뉴스24 김서온 기자] 국토부가 서울·수도권 주택난을 해결하기 위해 소규모 정비사업 등 공공성을 강화한 정비사업 활성화 계획을 대대적으로 발표함에 따라 소규모 정비사업 위주 사업을 진행하는 기업의 성장세가 예상된다.

8일 정비업계와 정부에 따르면 국토부는 지난 6일 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표하고 오는 2022년까지 서울에 7만호 부지를 확보, 2023년 이후 수도권 연 평균 25만호 이상 주택을 공급한다고 밝혔다.

구체적으로 ▲공공성을 강화한 서울 정비사업 활성화 4만호 ▲서울 유휴공간 정비 1만5천호 ▲용산 정비창 부지 등 서울 도심 내 유휴부지 확보로 1만5천호 ▲기존 수도권 공급계획 조기화 등의 방안이 제시됐다.

업계는 토지 부족에 시달려온 서울 주택시장에서는 공공성을 강화한 정비사업을 현실적인 공급방안으로 꼽는다. 정부 역시 이 같은 인식을 바탕으로 이번 정책을 통해 정비사업 연계형 임대주택 사업 중심으로 서울 내 주택공급 목표 7만호 중 4만호(공공재개발 2만호, 소규모 정비사업 1만2천호, 역세권 민간주택사업 8천호)를 공급하겠다고 발표했다.

이번 강화 방안으로 소규모 정비사업과 임대주택 시장의 성장이 예상된다. 정부가 정비사업의 규제 일변도(한쪽으로 치우침)였던 입장에서 지원하는 쪽으로 무게를 둠으로써 민간을 부담가능한 주택 공급 영역으로 유도하기 시작했다는 점이다. 다만, 소규모 정비사업의 공공성을 강조했지만 우선적으로 소규모 정비사업에 특화된 민간 기업의 영향이 공공사업까지 미칠 수 밖에 없는 상황이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "정책 취지는 긍정적이나 서울 주택공급 확보의 대부분은 공공재개발과 소규모 정비사업으로 이뤄지므로 현실적으로 대형 건설사의 참여 가능성은 낮다"며 "부동산 관리 사업을 기반으로 이 사업을 확장하고 있는 자이에스앤디와 같은 특화 기업이 수혜를 입을 전망이다. 정부가 임대주택 사업 영역에 민간을 유도하고 있다는 점에서 리츠의 성장 가능성 역시 주목해야 할 것"이라고 말했다.

◆GS건설 자회사 자이S&D 뜬다

'자이에스앤디'는 GS건설의 자회사로 중·소규모 자체개발사업, 소규모 재건축, 부동산 임대운영, 시설관리, 스마트홈과 아파트 A/S 등의 사업을 영위하는 기업이다. 지난 2018년 주택개발사업에 본격 진출하며, 모회사 GS건설의 브랜드 '자이'를 기반으로 한 '자이엘라(오피스텔)', '자이르네(중소형 아파트)'의 브랜드를 선보였다.

특히, 자이에스앤디는 지난해 11월 6일 코스피에 신규 상장된 회사로, 지난해 10월 IPO(기업공개) 수요예측 당시 국내외 948개 기관이 참여해 768.58대 1의 경쟁률을 기록했다. 공모가가 5천200원으로 결정되면서 전체 공모금액은 457억6천만원으로 최종 확정, 희망 밴드 상단에 올랐다. 중소규모 단지를 타깃으로 한 잠재력, 부동산 연계 서비스 다각화를 통한 안정적 수익모델이 긍정적 평가를 받은 것이다.

자이에스앤디의 최대주주는 GS건설로, 61.17%(1천638만2천520주)의 지분을 차지하고 있다. 또한 전기공사와 유무선 통신케이블 공사, 소방설비공사 등 일반전기 공사업체인 GS계열사 GS네오텍(150만주)이 5.60%의 자이에스앤디 지분을 보유하고 있다.

정부와 국토부의 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'에 따라 소규모 정비사업의 공공성이 강화되자 자이에스앤디의 시장 지배력 확대가 예상된다.

우선, 자이에스앤디는 지난 2018년 주택개발부문 신설에도 불구하고 지난해 1분기 기준 3천726억원 규모의 수주에 성공하며, 빠르게 시장에 안착했다. 이는 기존 '자이' 브랜드 프리미엄과 풍부한 자금력, 높은 신뢰도를 바탕으로 중소형 아파트와 오피스텔 공략에 나섰기 때문이다.

김선미 KTB투자증권 연구원은 "중소형 도시정비사업의 경우, 대형사들의 인력구조로는 사업성이 떨어져 상대적으로 브랜드 인지도가 낮은 중소 건설사들이 단발성으로 시공하는 사례가 많았던 시장"이라며 "자이(Xi) 브랜드는 지난 2018년 기준 도시정비 사업 시공사 선정 시 가장 선호하는 브랜드로 선정되며, 향후 이 시장에서 수주 가능성 확대가 전망된다"고 말했다.

또한 중소형 도시정비 사업은 정부의 우호 정책으로 각종 수혜가 기대된다. 지난 2018년 '소규모 주택정비법 특례법' 시행으로 사업절차가 간소화되며 정비사업 기간이 대폭 단축(기존 8~9년→2~3년)됐으며, 주택도시보증공사(HUG)의 기금을 활용해 낮은 금리(연 1.5%)로 사업비 조달 가능하다. 또한 서울시는 소규모 정비사업에 공공주택을 도입할 경우 용적률과 최고 높이 제한 완화(7층→15층) 등 인센티브를 부여한다. 이로 인해 중소형 도시정비 사업성이 개선됐다.

특히, 이번 수도권 주택공급 기반 강화 방안을 통해 사업성 뿐만 아니라 소규모 정비사업의 공공성까지 상향되면서 정부가 정비사업 규제에서 지원으로 무게중심을 옮겨가고 있다. 이에 따라 민간을 부담가능한 주택 공급의 영역으로 유도하고, 자이에스앤디와 같은 소규모 정비사업 특화 민간기업의 성장세가 전망된다.

조윤호 DB증권 연구원은 "지난해까지 자이에스앤디의 누적 신규수주는 7천300억원(자이에스앤디 공사지분 기준) 수준으로 추정된다. 수주 가능성이 높은 프로젝트까지 포함할 경우 1조원에 가까운 수주고를 기록했다"며 "주택개발사업을 시작한 이후 2년만에 연간 5천억원의 신규수주를 기록했다. 빠르게 주택시장에 안착하고 있음을 확인할 수 있다"고 말했다.

이어 "자이에스앤디의 타깃시장은 대형건설사의 불모지라고 할 수 있는 중소규모 단지의 아파트, 오피스텔 시장"이라며 "사업주는 대형건설사의 브랜드를 원하는 반면 대형건설사는 수익성 때문에 사업을 추진하기 어려운 시장이다. 이에 따라 자금력과 브랜드 가치까지 보유한 자이에스앤디가 틈새시장에 자리잡으면서 가파른 성장이 예상된다"고 덧붙였다.