[기고] 상업용 부동산 시장은 '겨울잠 깨는 곰'

[아이뉴스24 이수현 기자] 금리 인하 사이클이 시작되면서 한국 상업용 부동산 시장에 기대감이 형성되고 있다. 그러나 여전히 높은 금리 수준과 불확실한 경제 환경은 시장 회복을 제약하고 있다.

시장은 '기대와 현실 사이에서 균형을 찾는 과정'이다. 지난해 오피스 거래액이 10조원을 회복했으나, 이는 주로 강남권 중소형 우량자산을 법인이 매입한 결과다. 높은 금리로 대형 자금 조달이 여전히 어렵다는 현실을 반영한다. 특히 프로젝트 파이낸싱(PF)과 대출 여건 개선이 더딘 상황에서 트럼프 행정부 출범과 국내 정치 불안정성이 겹쳐 시장 불확실성이 높다.

물류센터 시장은 2024년 하반기 신규 공급이 6%까지 줄었다. 주된 원인은 PF 조달의 어려움으로, 국내 부동산 PF 구조의 취약성이 금리 상승기를 만나 악화된 결과다. 상온 물류센터 공실률은 16%로 개선됐으나 임대료는 2년째 정체 상태다. 이러한 수급 불균형은 2027년경에야 해소될 전망이다. 다만 서울 접근성이 좋은 우수 입지 물류센터는 2025년 이후 임대료 상승이 가능할 것으로 예상된다.

오피스 시장은 권역별·자산별 양극화가 뚜렷하다. 도심권(CBD)은 공실률 3.1%로 소폭 상승했으나 정부기관과 대기업 본사 중심으로 안정적이다. 강남권(GBD)은 공실률 2%에 임대료 상승세로 강세를 보이며, 여의도권(YBD)은 공실률 1.3%로 가장 낮다. 프라임급 오피스는 공실률 1% 미만으로 안정성을 보이는 반면, 중소형 빌딩은 공실률 5.4%로 IT 기업과 스타트업의 이탈로 수익성이 악화되고 있다.

2025년 하반기는 금리 인하 본격화와 함께 투자 시장의 변곡점이 예상된다. 자산별 예상 수익률(캡레이트)은 오피스 3~5%, 데이터센터 5~7% 수준이다. 핵심 입지 프라임급 오피스는 낮은 공실률과 안정적 수요로 투자 매력도가 높으며, 수도권 우량 물류센터도 점진적 회복이 전망된다.

향후 주목할 투자처로는 데이터센터와 라이프사이언스 관련 시설이 꼽힌다. 디지털 전환 가속화와 바이오·제약 산업 성장에 따라 이러한 특수 부동산의 수요가 증가하고 있다. 또한 고령화와 1인 가구 증가로 임대주택 시장도 유망한 투자 기회를 제공할 것으로 예상된다.

투자자는 금리 인하 기조와 함께 점진적인 시장 회복을 기대할 수 있으나, 낙관하기는 이르다. 여전히 자산별 특성과 리스크를 면밀히 분석한 신중한 접근이 필요한 시점이다. 2025년 들어 시작된 금리 인하 사이클로 한국 상업용 부동산 시장에 조심스러운 기대감이 형성되고 있지만, 높은 금리 수준과 불확실한 경제 환경이 여전히 시장 회복을 제약하고 있는 현실을 직시해야 한다.