"잔금 어떻게 마련하지"…대출 묶자 분양시장 '혼란' [현장]

[아이뉴스24 이수현 기자] 정부가 28일부터 강도 높은 대출규제를 시행하면서 분양 시장도 혼란에 빠져들고 있다. 분양가 상승세가 지속되는 가운데 대출 한도가 줄어들면서 수요자로서는 자금마련 부담이 커질 수밖에 없게 됐다. 분양 잔금도 6억원까지로 상한이 씌워졌는데, 이로인해 분양권 거래도 급감할 것으로 전망된다.

금융당국은 지난 27일 가계부채 관리 방안으로 주택담보대출 한도 축소 등을 골자로 한 대책을 발표한 후 28일부터 시행에 들어갔다.

대책에 따라 수도권 유주택자는 주택담보대출을 받을 수 없고 무주택자도 한도가 6억원 이내로 축소됐다. 대출을 받더라도 은행마다 달랐던 주담대 만기가 30년으로 통일돼 대출 한도를 늘리기도 어려워졌다. 동시에 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지되면서 전세보증금으로 매매대금이나 분양자금을 낼 수 없게 됐다. 전세를 안고 사는 이른바 '갭투자'가 어려워지게 되는 것이다.

이번 대책은 가계부채 증가세를 잡는 동시에 치솟는 주택 가격을 안정화하기 위한 목적으로 시행됐다. 한국부동산원에 따르면 6월 4주(23일 기준) 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.43% 상승하며 2018년 9월 둘째 주 0.45% 이후 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다.

이번 규제 강화로 분양 시장도 일부 영향을 받게 됐다. 일반적으로 주택 분양을 받은 후 주담대를 받아 잔금을 내는 경우가 많은데, 주담대 한도가 6억원으로 줄어들면서 수요자의 부담이 커지게 된 것이다. 공사비 상승 여파에 분양가가 고공행진을 이어가는 상황에서 대출 한도까지 줄어들며 수요자들의 분양시장 참여가 어려워질 수 있다는 우려가 나온다.

단기간에 분양대금을 마련해야 하는 후분양 단지의 경우 더 큰 영향을 받게 된다. 송파구 잠실르엘 같은 곳은 하반기 분양하게 되는데, 입주 시기는 오는 12월로 예정돼 있다. 아직 입주자모집공고를 내지 않은 단지여서 청약 당첨자로서는 이번 대책의 규제를 받는다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 규제는 분양가와 무관하게 잔금 대출을 최대 6억원까지만 허용하는 것"이라며 "분양가 10억~12억원 이상의 중·고가 신축 아파트에 대해선 자금 여력이 충분하지 않은 수요자의 접근을 차단하는 결과로 이어질 수 있다"고 내다봤다.

28일 이전 입주자모집공고를 낸 단지는 규제 적용 대상이 아니다. 성동구 '오티에르 포레'와 영등포구 '리버센트 푸르지오 위브' 등이 대표적이다. 다만 이들 물량의 분양권을 전매한 경우에는 대출 한도가 축소된다. 분양권 전매를 하지 않더라도 입주할 때 전세보증금으로 분양잔금을 내지 못하게 되는 규제는 적용돼 수분양자로서는 잔금 납부가 더 어려워지게 될 전망이다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "소유권을 이전하기 전 전세 대출을 받을 수 없어지게 되면서 분양권 매수를 하기 어려워진 환경"이라며 "전매제한이 풀린 단지들도 매물 거래가 원활하지 않을 수 있다"고 전했다.

송승현 도시와경제 대표 또한 "이번 대책이 잔금 납부 여력에 직결되는 내용이 담긴 만큼 입주를 앞둔 단지는 더 충격적으로 받아들일 수 있다"고 언급했다.

전문가들은 분양권 시장 내에서도 지역에 따라 충격이 다를 수 있다고 진단했다. 서울 강남권 등 수요자가 선호하는 입지에선 넉넉하게 현금을 보유한 수요자가 매수 주체로 나서면서 시장 충격이 덜하겠지만, 그 외 지역에선 수요가 줄어들 수 있다는 얘기다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "충분한 현금을 보유한 수요자가 뛰어들 주요 지역에서는 시장이 (큰 영향 없이) 유지되겠지만, 그렇지 못한 시장에서는 매물이 다수 나올 수 있다"고 진단했다. 이른바 '될놈될'이나 '똘똘한 한 채' 현상을 부추기는 요인으로도 작용할 수 있다는 것이어서, 정부로서는 시장의 추이를 살펴보면서 보완대책을 마련할 것으로 전망된다.