'부동산PF' P2P대출 투자, 수익률만큼 리스크도 커

[아이뉴스24 김다운기자] 개인간(P2P) 대출 시장에서 높은 수익률을 제시하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 비중이 높지만, 부실률과 위험도가 높아 투자하기 전에 리스크 요인을 점검해야 한다고 금융당국이 경고했다.

21일 금융위원회와 금융감독원은 P2P 대출 중에서 부동산 PF에 투자할 때는 대출의 구조를 정확하게 이해하고, 리스크 요인을 꼼꼼하게 확인해야 한다고 조언했다.

P2P금융협회 회원사 기준으로 지난 8월 말 P2P대출 누적대출액은 약 1조3천300억원을 기록중이다.

전체 누적대출액 대비 건축자금 마련인 부동산 PF 대출 비중이 약 33%(4천470억원)로 부동산 PF 대출상품 투자가 활발한 것으로 나타났다.

업체들은 부동산 PF 대출을 담보확보, 우수한 입지 등 낮은 투자위험과 15~20%의 고수익이 가능한 상품으로 홍보하고 있지만, 부동산 PF 비중이 50% 이상인 14개업체의 평균 부실률은 1.69%로 다른 업체 0.46% 대비 3배 이상 높은 상황이었다.

금융당국은 "부동산 PF 대출은 복잡한 사업구조, 다수의 이해관계자, 사업주체의 영세성 등으로 인해 전반적으로 리스크가 높다"며 "최근 부동산 대책 등의 영향으로 부동산 시장 전망이 불확실해짐에 따라 향후 부동산 PF대출의 투자 리스크는 더욱 확대될 것"이라고 분석했다.

금융당국은 부동산 PF에 투자할 때는 채무상환에 책임을 지는 차주가 누구인지 확인하고, 차주의 자기자본 투입 여부·비율과 출처를 확인할 필요가 있다고 조언했다.

사업에 차주의 자기자본이 투입되는 경우, 사업의 책임성을 확보할 수 있고 분양가 하락시에도 대출금 보전에 유리하다는 설명이다.

저축은행의 경우 차주의 자기자본 비율이 최소 20%인 경우 대출 가능하다.

대출자금 관리체계와 상환계획의 타당성도 확인하는 것이 좋다. 토지잔금, 공사비, 홍보비, 기타 부대비 등 대출목적이 명확한지, 목적에 따른 자금집행 여부가 관리되는지 확인해야 한다는 것이다.

신용대출과 달리, 부동산 PF 대출은 대출목적에 따라 자금이 제대로 집행되는지 여부가 차질없는 사업진행 및 채무상환에 필수적이기 때문이다.

또한 차주가 대출자금을 목적외로 지출하는 것을 방지할 수 있도록 P2P대출업체가 대출자금 관리체계를 갖추고 있는지 확인할 필요도 있는 것으로 조언됐다.

금융권대출, 분양수익 등 상환계획에 따른 리스크요인을 점검하는 것이 좋고, 금융권 대출의향서가 대출승인을 담보하는 것은 아니며 사업성 악화 시에는 대출이 거부될 수 있다는 것도 유의해야 한다.

총 대출규모가 준공 후 금융권 대출한도 범위(통상 LTV 60~80%) 내에 있는지 확인하고, 해당 지역의 주택 수요·공급, 분양가의 적정성, 부동산 시장전망 등 분양리스크 요인도 점검하는 것이 좋다.

금융당국은 아울러 시행사·시공사는 사업시행 및 공사를 책임지고 진행하는 주체인 만큼, 부동산 PF에 투자하기 전에 신용등급, 사업시행이력, 재무현황 등을 확인할 필요가 있다고 당부했다.

특히 시행사 또는 시공사가 여러 사업을 동시에 진행하는 경우 타사업장의 부실이 투자대상 사업장으로 전이될 수도 있다.

부동산 PF는 사업성·리스크분석에 상당한 전문성이 필요하므로, P2P대출 중개업체가 전문성을 갖추고 있는지도 확인할 필요가 있다.

부동산개발, 감정평가, 건축시행·시공 등 부동산 전문인력이 있으며, 감정평가기관 등 전문기관과의 업무제휴 여부를 확인하면 좋다.

특히 신규 업체는 올 8월 말부터, 기존 업체는 2018년3월부터 P2P대출연계 대부업체를 금융위에 등록해야 하므로 등록 여부를 금감원 '파인' 사이트에서 확인하는 것이 안전하다.

금융당국은 "공사의 진행상황을 정기적으로 점검해 공시하는 등 체계적인 관리시스템을 갖춘 중개업체인지 봐야 한다"며 "투자금 분리예치, 연체율·부실율 공시, 투자자·차입자로서 참여제한 등 가이드라인상 투자자 보호장치를 갖춘 업체인지도 중요하다"고 덧붙였다.