4·1 부동산대책, 공급 줄이고 규제 푼다

[이혜경기자] 정부가 1일 '서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'을 발표했다.

주택공급을 대폭 줄이고, 취·등록세 한시 면제, 주택자금 지원, 청약제도 개선 등 당근을 준비했다. 청약제도도 벽을 낮췄다. 민간임대주택시장도 키운다. 분양가 상한제 신축운영 등 규제도 푼다. 하우스푸어는 원할 경우 집을 사주고, 렌트푸어는 보증금 회수를 지원한다. 이와 함께, 무주택 저소득층의 주거를 안정시키기 위한 임대주택 등의 공급은 늘린다.

정부는 특히 주택정책 방향과 관련해 "가격 상승기에 도입된 수요억제-공급확대 기조에서 탈피해 과도한 정부 개입·규제를 완화하겠다"는 입장이다.

또 세제·금융지원을 통해 주택시장의 조기회복을 도모하면서 주택시장 침체로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어, 렌트푸어 지원방안도 강구했다. 저소득층 등 주거취약계층에 대한 수요자 맞춤형 주거지원서비스 확대 등 보편적 주거복지도 실현한다는 계획이다.

◆주택공급 대폭 줄이기로

주택공급물량의 경우, 공공분양주택은 기존 연 7만호에서 2만호 규모로 대폭 축소 공급한다. 규모도60㎡ 이하 소형주택으로만 공급하고, 소득·자산기준을 강화해 민간주택과 차별성을 높이기로 했다.

수도권 그린벨트내 신규 보금자리지구 지정은 중단한다. 기존 지구는 공급물량 및 청약시기 등을 조정할 예정이다. 이에 올해 보금자리 청약물량은 기존 1만6천호에서 8천호 수준으로 줄어든다.

이와 함께 시장수요를 감안해 공공택지·보금자리지구 등의 사업계획을 조정하고, 민간부문의 공급을 탄력적으로 조정할 수 있도록 의무 착공기간을 기존 2년에서 3년으로 연장한다. 공급과잉 우려가 큰 원룸형 도시형생활주택의 공급도 적정 수준으로 유도해나갈 계획이다.

◆세제 및 금융, 청약제도도 손봐

세제·금융·청약제도도 개선한다.

생애최초 주택구입자에 대해서는 취득세를 한시적으로 면제해주고, 국민주택기금 지원 확대를 통해 주택구입을 지원하기로 했다. 부부합산 6천만원 이하 가구가 금년말까지 6억원·85㎡ 이하 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세를 전액 면제한다. 구입 시점은 법 시행일∼금년말까지 소유권이전등기를 완료하거나 잔금납부를 완료한 주택이다.

국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원규모는 기존 2조5천억원에서 5조원으로 확대하고, 소득요건은 부부합산 5천500만원에서 6천만원 이하로 높였다. 금리도 기존 3.8%에서 3.3∼3.5%로 인하를 추진한다.

생애최초주택구입자금은 연말까지 DTI(총부채상환비율)를 은행권 자율로 적용하고, LTV(주택담보대출비율)도 70%로 완화 적용한다.

양도소득세도 한시적으로 감면하고, 청약제도도 개선한다.

9억원 이하 신규․미분양주택을 구입하거나, 1세대 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 주택을 금년말까지 구입할 경우, 취득 후 5년간의 양도소득세액을 전액 면제할 계획이다. 법 시행일부터 금년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택에 대해 적용한다.

청약제도는 민영주택 청약가점제(2007년9월 이후) 적용대상을 85㎡ 이하에만 적용(85㎡ 초과 폐지)하고, 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화한다. 또한, 주택 교체수요를 지원하기 위해 유주택자(1주택 이상)에게도 가점제 청약 1순위 자격을 부여하기로 했다.

정부는 아울러, 시중 여유자금을 활용해 민간임대주택 시장을 활성화할 계획이다.

임대사업자의 택지비 부담을 완화하기 위해 '토지임대부 임대주택' 제도를 도입하고, 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 '주택임대관리업'을 신설한다.

리츠 등을 활용한 기업형 임대사업 육성을 위해 임대주택 리츠의 경우, 1인당 주식소유한도(30%), 공모의무(30%)에서 빼주기로 했다.

아울러, 민간 임대주택에도 세제상 인센티브와 의무를 함께 부여해 공공임대주택처럼 활용할 수 있게 하는 '준(準)공공임대주택' 제도를 도입한다. 85㎡ 이하 주택을 보유한 집주인이 10년 의무임대하고, 최초임대료(시세 이하) 및 임대료 인상률 제한 요건에 동참할 경우, 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면해주고, 양도세 장기보유 특별공제율 60%를 적용해주기로 했다.

◆과도한 규제는 풀기로

이와 함께, 시장과열기에 도입된 과도한 규제개선을 위해 분양가상한제 신축 운영, 토지거래허가구역 해제, 개발부담금 한시감면 등도 추진한다.

정비사업시 기존주택의 전용면적 내에서 2주택 공급도 가능토록 하고, 주택미분양자에 대한 현금청산시기도 분양신청시점에서 관리처분인가 이후로 조정하는 등 정비사업 관련 규제를 완화한다.

또 15년 이상 아파트에는 안전성 확보가 가능한 범위 내에서 수직증축 리모델링을 허용하는 방안을 강구할 계획이다. 안전성 확보를 위해 전문가 그룹을 통해 구체적인 허용범위를 정하고, 개별사업에 대해 전문기관의 구조안정성 검토를 의무화할 방침이다. 동시다발적인 사업 추진으로 도시과밀 문제나 전세난이 초래되는 일이 없도록 지자체별로 리모델링 기본계획을 수립한 후 중앙도시계획위원회 심의를 받도록 할 계획이다.

◆하우스푸어 희망시 집 사주고, 렌트푸어는 보증금 회수 지원

하우스푸어와 렌트푸어도 지원한다.

하우스푸어 중 주택보유희망자는 연체우려가 있거나 이미 연체중인 경우 금융권·신용회복위원회를 통해 채무조정을 하고, 3개월 이상 연체차주는 캠코를 통해 부실채권을 매입하기로 했다. 캠코가 채권을 전부 매입한 경우 나중에 차주에게 매입 우선권(옵션)을 제공할 계획이다. 정상차주(85㎡이하 1주택 보유, 연소득 5천만원 이하)인 경우에는 주택금융공사가 대출채권을 매입해 은행금리 수준의 이자를 납입토록 하되, 최장 10년간 원금상환을 유예해주도록 했다.

하우스푸어 중 주택 매각 희망자는 임대주택 리츠에 주택(일부지분 포함)을 매각하고, 이를 재임대(5년)해 주변시세 수준의 임대료를 지불하고 거주할 수 있도록 할 계획이다. 임대계약기간이 끝난 후 원소유주에게 재매입 우선권을 부여하되, 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 매각되지 않은 주택은 LH가 매입해 공공임대주택으로 활용하게 된다. 또한, 주택연금 가입연령을 기존 60세에서 50세로 낮추고, 일시인출한도를 기존 50%에서 100%로 확대할 계획이다. 이는 1년 시행 후 연장을 검토하기로 했다.

렌트푸어의 경우, 전세대출을 담보대출화해 금리인하·한도확대가 가능하게 하되, 집 주인 성향 등을 감안해 다양한 방안을 시행한다.

집주인 담보대출방식(목돈안드는 전세Ⅰ)은 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달해 대출금리를 인하하도록 했다. 집주인에게는 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 양도세 중과폐지, 대출규모에 비례한 재산세·종부세 감면 등의 인센티브를 부여한다.

임차보증금 반환청구권 양도방식(목돈안드는 전세Ⅱ)은 임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에 보증금 반환청구권을 양도할 경우, 금융기관에 우선변제권을 부여함으로써 전세대출의 담보력을 강화해 대출금리 인하 및 한도확대가 가능하도록 했다.

아울러, 주택기금의 전세자금 지원도 확대할 계획이다.

기존 부부합산 4천만원이던 소득요건을 4천500만원으로 상향 조정했다. 수도권 8천만원이던 대출한도도 1억원으로 올렸다. 지원금리는 하향조정했다(3.7%→3.5%). 전세금 증액분에 대한 추가대출도 허용키로 했다.

◆주거 분야 사회 안전망도 마련

정부는 무주택 저소득가구를 대상으로 하는 보편적 주거복지에도 나선다.

우선 철도부지, 국·공유지 등을 활용한 행복주택 등 연 13만호의 공공주택을 공급한다. 공공 임대주택은 건설방식(7만호)과 매입·전세방식(4만호)을 합해 연 11만호를 공급하고, 매입·전세임대 및 행복주택 등 도심내 물량을 최대한 확보한다는 방침이다.

행복주택은 업무·상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설해 도심재생 및 지역 활성화를 도모할 계획이다. 오는 2017년까지 5년간 총 20만호를 공급하되, 금년에는 수도권 도심의 6∼8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 추진할 예정이다. 사회초년생, 신혼부부, 대학생과 주거취약계층에게 부담 가능한 저렴한 수준의 임대료로 공급할 계획이다.

또 주택바우처 도입, 주택기금 융자지원 등 수요자지원 방식을 늘리고, 생애 주기별 주거취약시기에 대한 지원도 강화한다.

대학생 주거지원을 위해 대학생 전세임대를 연 3천호가량 지속 공급하고, 기숙사 건축비 일부(53%)에 대해 저리(연 2.0%)로 국민주택기금을 융자지원하기로 했다. 또 부부합산 연소득 5천만원 이하 신혼부부에는 연 3.5%의 저리 전세자금을 연 2조5천억원 규모로 지원할 계획이다.

저소득층의 높은 1인 가구 비중을 감안해 공공임대주택의 소형주택 비중도 확대한다. 국민임대주택 및 매입임대의 30%는 원룸형으로 공급한다는 설명이다. 고령자, 장애인을 위한 배리어프리(barrier-free) 등 주거약자용 편의시설을 갖춘 주택공급도 확대해 나갈 계획이다.

공공임대주택 관리의 공공성도 강화한다. 임대주택 관리를 유지·보수뿐 아니라 일자리, 보육, 컨설팅 등 종합복지서비스로 발전시키고, 주거복지사를 양성해 영구임대주택단지의 주거복지서비스 향상을 유도하기로 했다. 저소득 서민의 주거비 부담 완화를 위해 영구임대주택의 난방용 유류에 대한 부가세도 면제할 계획이다.

정부는 "이번 대책을 통해 주택시장이 과거의 과도한 정부개입과 규제의 틀에서 벗어나 자율조정기능을 회복하는 계기가 될 것"이라며 "시장 침체기에 어려움을 겪고 있는 하우스·렌트푸어에 대한 안전장치가 마련되어, 가계안정을 도모할 수 있을 것"으로 예상했다. 주택·금융시장에 미칠 부정적 영향도 사전에 방지할 수 있을 것으로 전망했다.

또한 "주택거래 정상화뿐 아니라, 주택바우처 등 보편적 주거복지 실현방안을 제시해 주거 분야의 사회안전망 확보 계기가 되고, 서민 주거안정뿐 아니라 우리나라의 전체적인 복지수준을 한단계 업그레이드하는 데 기여할 것"으로 기대했다.