4·1 부동산대책 Q&A…"하우스푸어의 기준은?"

[이혜경기자] 정부는 이번 4·1 부동산 대책에 대해 "수요와 공급 양 측면의 패키지 정책"이라며 "수급불균형 완화와 거래정상화를 통해 시장 안정을 유도하고, 시장심리의 과도한 위축을 방지하는 데 중점을 뒀다"고 밝혔다.

주요 사안을 질의응답 방식으로 정리했다.

Q:이번 대책으로 주택시장이 회복될 것으로 보는가?

A: 그간 공급조절 대책은 없었으나, 이번엔 공공분양주택 축소 등 공급물량 조정안이 들어있음. 수요측면에서도 생애최초 구입자 취득세 감면, 신규 및 기존주택 양도세 감면 등 실효성 큰 대책들을 포함함. 추경 등으로 국내경기가 회복하고 대외 경제여건이 조기에 호전될 경우 시장회복 속도는 더욱 빨라질 것으로 기대함.

Q: 인위적인 집값 띄우기가 아닌지?

A: 이번 대책은 주택시장 활성화라기보다는 수급불균형 완화와 거래회복을 통한 주택시장 정상화가 목적임. 공급확대-수요억제 기조가 시장 부진의 원인이었기 때문에 공급의 탄력 조절, 규제 개선, 세부담 경감 등으로 매수 수요 보완해 시장 회복을 유도하려는 것임. 주택시장 내외 여건을 감안시, 이번대책으로 시장 과열 등 과도한 집값 상승 가능성은 크지 않음.

Q: LTV, DTI 완화가 제외된 이유는?

A: DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보대출비율) 규제는 금융차입자 보호와 금융기관 건전성 유지를 위한 것임. 부동산 경기대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않음. 이번 대책에서 생애최초 구입자, 목돈 안드는 전세제도에 참여하는 집 주인의 담보대출시에만 완화했는데, 이는 거래 활성화 등을 위한 예외적, 한시적인 특단의 조치임.

Q: 당분간 LTV, DTI규제 완화는 없다는 입장이었는데, 생애최초주택자금 대출 규제를 완화한 이유는?

A: 생애최초주택구입자금 대출은 작년까지 국민주택기금재원에서 직접 대출이 이뤄짐. 70%의 LTV한도가 적용되고, DTI규제 적용은 안 받음. 그러나 금년부터 생애최초주택구입자금 대출이 은행대출․국민주택기금의 이차보전 형태로 전환되면서 차주의 채무불이행 리스크를 은행이 부담하게 돼 일반 은행대출과 동일하게 LTV, DTI 규제를 적용하게 됨. 이러한 제도 변경 혼란을 최소화하기 위해 올해 취급분에 한해 한시적 예외를 인정하기로 함.

Q: MB정부가 추진했던 보금자리주택 정책은 어떻게 되는건가?

A: 앞으로 공공주택의 공급은 '공공주택 연 13만호 공급계획'에 의하여 추진함. 따라서 기존 보금자리주택 정책 하에서 추진했던 '2009~2018년간 총 150만호 공급계획'은 별도로 관리하지 않을 계획임 (사실상 폐기).

Q: 생애최초주택구입자를 특히 우대하는 이유는?

A: 생애최초주택구입자는 신규로 발생하는 주택실수요자로서 투기우려가 적고, 주택거래 정상화 측면에서 가장 효과가 높은 계층임. 이들은 신혼부부 등 젊은 계층이 다수인데, 향후 상환능력은 충분하나 자력으로 주택시장에 진입하기 어려워 정책적 배려 필요.

Q: 생애최초 취득세 면제 시행일은? 법 통과가 지연될 경우 거래동결 우려가 크지 않겠나?

A: 취득세 면제 시행일은 국회에서 결정할 사항이나 거래동결 최소화를 위해 상임위 통과일부터 적용하는 방안 추진중임. 4월 임시국회에 법안을 제출하고, 가능한 한 법안이 빨리 통과될 수 있도록 여·야와 적극 협의하겠음.

Q: 이번 양도세 감면 조치는 언제까지 시행하나?

A: 올 연말까지 취득하는 주택이 대상임. 연말까지 취득하는 주택의 범위에는 계약하거나 분양받는 분도 포함됨.

Q: 양도세 한시 감면은 수혜자가 다주택자일 텐데, '부자감세' 아닌가?

A: 양도세 한시 감면조치는 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪는 하우스푸어들의 어려움을 덜어주는 게 목적임. 주택시장이 크게 위축된 상황에서 하우스푸어들의 주택매도가 원활히 이루어지기 위해서는 다주택자 등 주택구입능력을 갖춘 이들의 주택매수가 필요함. 아울러, 양도세 한시감면 조치로 주택거래가 활성화되면, 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는 연관산업에 긍정적 영향이 기대됨. 또 전세수요가 매매수요로 전환돼 전세시장 안정에도 도움될 것임.

Q: 세수여건이 어려운데, 양도세 한시 감면으로 세수부족이 심화될 우려는?

A: 취득한 감면대상 주택을 양도하는 시점에서 일시적으로 세수감소효과가 있을 수는 있음. 그러나 양도세 한시감면으로 주택시장에 긍정적 영향을 줘 거래가 활성화되면 다시 세수확보에 도움이 됨.

Q: 다주택자 및 2년 미만 단기 등의 부동산 양도세 중과제도 폐지 필요성은?

A: 부동산 관련 중과세 제도는 과거 부동산 투기가 심했던 2003~2005에 도입됐음. 따라서 부동산 시장이 침체된 현 상황에는 적합하지 않아 정상화할 필요 있음. 현재 다주택자·비사업용 토지에 대해서는 금년 말까지 한시적으로 기본세율(6~38%)이 적용되고 있으나, 주택시장의 불확실성을 제거하여 긍정적인 시그널을 주기 위해서는 유예기간 연장보다는 폐지하는 것이 바람직하다고 봄.

Q: 수직증축을 허용하는 경우 도시과밀문제는 없는지?

A: 최근 가구당 인구감소(1990년 3.7명→2010년 2.7명)로 상하수도, 공원,녹지 등 기반시설의 추가부담은 크지 않을 것으로 예상됨. 또한, 리모델링 허가시 도시계획심의를 통해 세대수 증가에 따른 도시과밀 문제를 검토하도록 하겠음.

Q: 리모델링 활성화로 일시에 리모델링이 시행될 경우 전세난 등 부작용에 대한 대책은?

A: 리모델링 집중 우려 지역은 전월세난이나 과밀문제 등 부작용이 발생하지 않도록 지자체가 해당지역에 대한 리모델링 기본계획(가칭)을 수립하고, 중앙도시계획위원회 심의와 국토부장관의 승인을 받도록 하는 방안을 강구중임.

Q: 하우스푸어의 기준은 뭔가?

A: 공식적인 기준은 없음. 이번 지원 방안은 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구들이 채무조정을 통해 정상적으로 채무를 상환할 수 있도록 지원하는 체계를 마련하는 데 중점을 뒀음.

Q: 하우스푸어 지원에 따른 도덕적 해이 우려는 없나?

A: 이번 하우스푸어 지원방안은 채무를 탕감해주는 대책이 아니라, 기본적인 상환능력을 갖추고 있으나, 상환부담이 과중한 가구가 대상임. 이들의 상환스케줄을 조정해 부담을 적절히 분산시키는 기회를 제공하자는 것임. 향후 제도 시행 과정에서 도덕적 해이 문제가 나타나지 않도록 경제적 자활의지가 있고, 투기목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적 구입자로 지원대상 한정하는 등 제도적 보완장치 마련할 계획임.

Q: 재정을 통한 하우스푸어 지원에 부정적인 입장이었는데, 캠코·주택금융공사를 통한 지원시 재정이 소요되는 것 아닌가?

A: 여전히 대규모 재정투입은 위기대응 수단으로 국민적 공감대를 얻어 추진해야 한다는 입장임. 캠코와 주택금융공사는 이미 승인된 업무계획과 공공기관이 수행하는 일상적인 업무수행 범위 안에서, 하우스푸어에게 채무조정의 기회를 제공하는 역할을 할 것임. 이번 대책으로 새로운 재정소요가 발생하는 것은 아님.

Q: 분양가 상한제가 개선되면, 분양가격 상승 우려는 없는지?

A: 상한제 폐지가 아니라, 시장상황에 따라 탄력 운영하겠다는 것임. 국지적 시장 불안이나 투기과열 우려 지역은 언제든 상한제 적용이 가능한 등 안전장치가 있음. 특히 현 시장상황은 과거처럼 수요를 감안하지 않고 분양가를 높이기 곤란한 상황으로, 상한제 개선에 따른 분양가 상승 우려는 없음.